Варианты работы по смете

Что есть что в смете

Каждый раздел в смете разбит на несколько условных блоков.

  1. Материалы – это материалы, необходимые для строительства
  2. Транспортные расходы – это доставки материалов
  3. Машины и механизмы – это аренда техники (бетононасос, трактор и т.д.) и крупного инструмента, типа виброплиты, 
  4. Работы – это расценки, сколько зарабатывает бригада на вашем объекте. Они не всегда совпадают с реальностью, так как у бригад есть система штрафов и премирований. Но в среднем примерно так.
  5. Накладные расходы – это то, что используется для выполнения работ на вашем объекте, но отдельной строкой в смете не присутствует (перчатки, тачки, амортизация мелкого электроинструмента, всякие молотки, и т.д.) также сюда входят непредвиденные расходы и бензин для поездок на стройки. В смете 5% от суммы строк выше. Увеличивается до 7%, если расстояние от МКАД от 50 до 100км., и до 10% — если от 100 до 150км. Дальше — индивидуально..
  6. Сметная прибыль – это то, сколько мы как компания планируем заработать на вашей стройке. Выделена отдельно, чтобы в случае замены материалов – не иметь споров «Вообще этот кирпич стоит 10 рублей, но мы вам его продаем по 12, а если вы купите по 10, то мы из него строить не будем»

Почему в смете работ меньше чем материалов?

Потому что у материалов всегда есть запас на подрезки, раскладки, и т.д. В объем работ, понятно дело отходы не входят. То есть, если у нас есть 100м2 крыши — то работ там ровно 100м2, а черепицы  — в среднем 110м2.

Срок действия сметы

Мы не фиксируем какой-то срок, в течение которого действует смета. Если мы посчитали смету сегодня – а с началом сезона завод, например, Бонолит поднял ценник вдвое – понятное дело мы не сможем построить по этой смете. Это объективный форс-мажор. Поэтому наша фиксация цены и заключается в покупке и привозе всех материалов сразу. Но если мы сделали смету год назад – и мы понимаем, что ничего не изменилось – то смета вполне действительна. Если форс-мажоров нет – то и цена не меняется, даже если немного цены на материалы плавают.

Взяли - отчитались - взяли еще

Стандартная схема платежей при обычном доме 100-250 квадратов – фиксированные платежи по 500 тысяч рублей. То есть взяли 500 тысяч – отчитались – взяли еще. Отчитываемся мы актами сверки. Этот как смета только с дополнительными полями. Стараемся подгонять платежи к законченным этапам. То есть вы приехали на стройку — проверили этап работ — передали деньги. Поэтому на больших домах разумно идти бОльшими платежами, а если у нас в договоре только работы, а материалы ваши — то меньшими.

В конце подведена сумма, сколько отдано, сколько выполнено. Изменения от начальной сметы – выделяем цветом, чтобы все было на виду. Как только выполнили больше, чем выдано – просим следующий платеж.

Из этого правила иногда бывают исключения, если ситуация примерно «Мы не отработали еще 30 тысяч рублей, но завтра заливаем бетона на 300 тысяч рублей». Тогда мы можем попросить денег чуть раньше. Но, все согласуем.

Средний темп строительства дома 200м2 – 1,5млн рублей в месяц. Примерно такую сумму надо для себя иметь в виду, чтобы стройка не останавливалась. А у небольших домов – темп около 1млн рублей в месяц.

Реквизиты компании, с которой предлагается заключить договор

Общество с ограниченной ответственностью «АДК»

ОГРН 1217700134266

ИНН / КПП 9705153845 / 770501001

Закупка и оплата материалов

Если есть желание – на первом этапе можно оплатить материал по факту его привоза на объект. Это получается сделать для всего, кроме арматуры, так как мы ее покупаем исключительно в металл-сервисе, ее можно купить напрямую, там миллиардная компания, с ними проблем нет. Для этого вам придется присутствовать почти всю первую неделю стройки, так как оплата за все сразу наличными по факту привоза. Или можно не присутствовать, но тогда стандартная схема с авансовыми платежами.

Также, если хочется закупить конкретный материал у конкретного поставщика, или привезти самому – это возможно. Мы строим в том числе из материала заказчика. Для этого и выделена сметная прибыль.

Это все прописано в договоре, пунктами, типа:

Заказчик имеет право:

  • Заменить материалы, указанные в смете, на материалы другого производителя, с соответствующей корректировкой цены в смете.
  • Указать подрядчику закупить материал у выбранного поставщика. При корректировке сметы, в этом случае, цена изменяется на фактическую цену материала у данного поставщика с доставкой, без наценки подрядчика. Подрядчик при этом не несет ответственности за качество материала из данной поставки.
  • Заказчик по согласованию с Подрядчиком вправе закупить материалы самостоятельно и предоставить их для выполнения работ.

Без проблем можем согласовать дополнительные пункты, или вообще вашу форму договора.

Варианты работы по смете

Так получилось, что все заказчики разные, и всем комфортно работать по нашей смете по-разному. Но мы заметили три основных типа, кому как удобно, выделили их и описали. Смета в любом случае является приложением к договору, разнится только методика работы по ней.

Сметная прибыль и накладные расходы зафиксированы во всех трех случаях.

Фикс-прайс

Если мы хотим, чтобы смета не выросла никак вообще в процессе стройки – то мы вынуждены закупать все сразу, потому в сезон начинается такой ажиотаж, что некоторые материалы либо очень дорого, либо вообще не найдешь. В этом случае мы идем по смете, просто ускоренными темпами, и на самом начальном этапе закупаем все и сразу. Для этого, очевидно, просим денег либо больше, либо чаще. Но все взаимодействие идет в рамках сметы, просто материалы закупаются сразу, и мы из закрываем, а работы – в порядке очереди. Тут надо быть готовыми, что примерно 70% денег по смете необходимо в первый месяц стройки. Можно не одним траншем, а в рамках «взяли-отчитались-взяли еще»

В этом случае если на ваш дом понадобилось 11000 кирпичей, а в смете было 10000 – это наши трудности. Но и если чуть меньше – то мы тоже не уменьшаем. 

Все по факту

Если заказчик хочет сам контролировать все закупки – то в этом нет никаких проблем. Мы можем отчитаться до последнего гвоздя. Все материалы подтверждаются чеками (иногда — товарными с рынка, но в основном — нормальными), стоимость работ зафиксирована, объемы работ – уточняются по завершению каждого этапа. Конечная стоимость договора в этом случае может как уменьшаться, так и увеличиваться. Но, все обоснованно.

Согласовываем крупные позиции

Как промежуточный вариант между этими двумя – это когда мы с вами согласовываем все крупные позиции (бетон, арматура, стеновые материалы, ЖБИ, пиломатериал, кровля), а все мелкие позиции зафиксированы. То есть мы не мучаем вас чеками с гвоздями и рабочими перчатками, при этом все крупные закупки вы контролируете. Ценник в конце – тоже может изменяться.

Как правильно сравнить сметы

Коттеджный рынок строительства никак не регулируется, бригады, компании, прорабы – каждый считает все по-своему, и человеку, не связанному со стройкой – довольно трудно это все сравнить. Плюс нередки случая недостроя, обмана со стороны подрядчика. Поэтому написав эти пункты мы достигаем двух целей:

  1. Не даем людям быть обманутыми
  2. Чего уж скрывать, увеличиваем количество клиентов нам и нашим честным коллегам, кто не прячет цифры за расплывчатыми формулировками. Поднимаем вопросы, задумавшись о которых – человек примет решение в пользу прозрачных развернутых смет, а не дешевой цены, за которой, чаще всего, следуют бесконечные доплаты и допработы.

Вопрос фиксации цены в договоре

Первым делом вы должны понять, что именно будет зафиксировано в договоре. Смета, просто цена, цена за квадратный метр и так далее. Вариантов миллион, главное понять для себя, что будет записано в договоре, так как если условия работы не прописываются в договор – это просто пустые обещания, за которыми следует «У нас в договор это не входило». Поэтому дальше мы будем говорить про фиксацию цены в договоре, каким способом она будет производиться.

Ничего не зафиксировано или нет договора вообще

Тут, наверное, даже нет смысла ничего писать, все всё и так понимают.

Одна цифра в рублях

Если вы фиксируете в договоре одну цифру типа «Дом такой-то = 5млн рублей» надо задать самим себе два вопроса:

Что именно в эту цену входит? Это можно уточнить прописанной комплектацией, типа «Стены из газобетона Bonolit D400 400мм». Это уменьшает количество вопросов дальше, однако все нюансы не напишешь. Например, вопрос входит ли в дом терраса, если входит – то на каком фундаменте, отдельном или нет – затруднительно. А если записать все нюансы – то у нас получится подробная смета.

Вопрос контроля в середине стройки. Если, к примеру, у вас построен первый этаж дома – как определить сколько именно в деньгах построено. 40% от общей цены? 50%? 60%? Пора ли платить еще? Часты случаи, когда перед крышей строители говорят «деньги кончились, перерасходовали на коробке». В итоге все деньги отданы, а крыши нет.

Несколько цифр в рублях

Тут снимается второй вопрос из работы по договору просто с одной цифрой, но остается первый. Согласовывать комплектацию весьма затруднительно. По-сути – это немного улучшенный первый вариант.

Цена за квадратный метр

Если вы фиксируете цену за квадратный метр – то нужно уточнять некоторые моменты

Тот же самый, что в и первом случае. А что, собственно, туда входит? Если конкретизировать все пункты – то получится в итоге смета.

Какой квадратный метр имеется в виду? Если мы берем дом 10х10 в 2 этажа – то можно посчитать его как 10х10х2=200 квадратных метров. Дальше мы вспоминаем, что у него есть наружные стены, толщиной, обычно, около полуметра. То есть внутри он 9х9х2=162 квадратных метра. А еще у него есть лестница, несущие стены внутри и перегородки. Если мы вычитаем их – то у него остается примерно 130-135 квадратных метров, по которым можно ходить ногами. А еще у него есть террасы, которые кто-то считает по полной площади, а кто-то с коэффициентом. По итогу мы имеем один и тот же дом, площадь которого по разным оценкам – может отличаться полтора раза. То если площадь дома на сайте указана в 130 квадратных метров – заплатить вас могут просить за 200. Но, можно уточнить, что именно такой проект, со всеми террасами и т.д. Опять же, получить подробную смету.

Второй этап

Если наши аргументы показались вам разумными, и вы, или отбросили из рассмотрения все что выше, или добились от этих компаний уточнения – то вы сталкиваетесь с другой проблемой, а именно разная комплектация и разная структура смет.

Приведение смет к одной комплекции

Сделать это довольно просто, можно попросить все компании, которые остались в сравнении после первого этапа – попросить посчитать одну комплектацию, которая близка именно вам, например «Посчитайте мне на фундаментной плите дом из газобетона с металлочерепицей, с монолитными перекрытиями между этажами». После этого все пришлют свое видение, и неясностей станет меньше. Останутся нюансы, газобетон бывает разный, металлочерепица тоже, да и плита фундамента бывает разной толщины и с разным армированием. Но, это уже проще, и теперь можно переходить к сравнению.

Приведение смет к одной структуре

Плохая новость — это практически невозможно, так как у всех разное ценообразование, кто-то включает подготовительные работы в основную работу, кто-то выделяет, кто-то делает в ворде, кто-то в экселе, кто-то в сметных программах и все равно сметы разношерстные.

Хорошая новость – вам это и не надо. Теперь вы можете сравнивать хотя бы разделы. Если в разных сметах в плите 50 кубов бетона и 80 кубов бетона – то это две разные плиты, и можно сделать на это корректировку. То есть, если вы видите плиту 50 кубов за 500 тысяч рублей у одной компании, и плиту 80 кубов за 800 тысяч рублей у другой компании – скорее всего уровень цен у двух компаний примерно одинаковый, и это хороший повод уточнить, кто там что посчитал. Кто посчитал террасу, а кто нет. В зависимости от этого, и от того нужна ли вам терраса – можно попросить кого-то добавить ее или кого-то убрать ее.

И так дальше по всем пунктам, если вы видите расхождение в объемах, это повод для уточнения.

Уточнение основных объемов.

Если какие-то цифры можете прикинуть сами, например если у вас дом 10х10 и толщина плиты у всех указана 300мм – то понятно что в ней должно быть 30 кубов бетона. Понятно, что немного останется в миксере, немного уйдет на заполнение пустот основания, максимум это будет 32 кубометра. Соответственно, если в смете указано 20 кубов – за них могут попросить доплатить в процессе стройке. А если в смете 50 – то тоже повод уточнить, почему так много.

Сравнение основных цен

Если вы видите разницу в цене, например на бетон – то можно заехать на ближайший бетонный завод, и спросить, сколько там он реально стоит. Если в смете цены сильно ниже – то тоже могут попросить доплаты. Важный момент в том, что цены на бетон нельзя смотреть в интернете, так как 90% цен там – посредники с обманом на объеме и марке. Лучше съездить и посмотреть. По крайней мере мы всегда делаем так.

Удачного сравнения!

Сравнение – это кропотливый труд, но лучше проделать эту работу, чем остаться без денег и с половиной дома.